德国的房产也热了有5，6年了， 如何在德国投资房产，我个人有一点心得体会愿意和大家分享一下。
既然是房产投资，这里讨论的就是投资房，而不是自住钢需， 每个人情况不同，自住房的选择要考虑的点就差异化较大，但是投资房，大家主要的目的都是为了赚钱，所以有很多共同的东西可以聊聊。
先来定个炒房子的基调，虽然德国房市这几年挺热，但是依然不是最好的投资品， 如果用自己的钱来投资，有更多更好的选择，或者不如用自己的钱来改善生活，让自己吃的住的玩的更好一些， 所以我所谈论的炒房子，不是为了防货币贬值，想跑赢通胀这种小家子气的想法， 既然炒房子，炒得就是杠杆，也就是说，你要用你的信用去炒，借钱去炒，利用现在的低息贷款， 所以在贷款方面，建议能多贷， 尽量多贷。
根据我个人和一些朋友的经验，我把炒房分为两大门派， 预期派和现金流派， 这名字是我自己起的， 大家将就着看吧:)
预期派, 简单来说就是炒预期， 首先不管你是那个门派的， 你必须相信， 房价在未来的走势依然是上涨的，如果没有这份眼光和信念，下面也就不用看了。 预期派 也可以叫激进派， 看中的是涨房价的空间和潜力，所以一般就是那里有可能涨的最凶，就在哪里买，租售比（Rendite）不是最重要的， 最重要的就是Lage 和 上涨预期, 这些人往往有些独到的眼光和勇气，敢于在自己的贷款能力范围内， 向最好的地段前进， 我有一个朋友， 也算是我投资房产的启蒙老师之一， 他在打算辞职回国工作之前，在慕尼黑三环， 地铁边上，买了两套60来平的70年代的房子， 当年（2013年）只有大约3000一平， 用尽他个人全部的贷款能力，基本上是100%贷款， Tilgung 只有1%， 每月还贷的钱刚好等于当年的房租。 所以这些预期派的人，都是有胆有识有魄力的人， 这样的人并不需要别人去教， 只要相信自己的判断就好。
如果你不是这样的人，而是和我一样，胆小，心细， 对房产市场持乐观但是也有一些怀疑的态度， 但是又不想错失良机的人， 那么下面的现金流派或者叫空手套白狼派才是我要说的重点， 尤其是那些生活在所谓二线城市的同胞们。
之所以称之为现金流派，意思就是，我们买房子尽量不用自己的钱，而用信用去买， 同时争取保证每个投资房都能达到以租养房的目的， 也就是说，让租客替你买房子， 所以Rendite非常重要。 现在德国的贷款利率依然很低， 我前不久刚刚拿到的108%的10年贷款， 利率在1.8%， 现在0首付，依然可以拿到大约2%的贷款利率， 那么如果你的房产能有超过5%的Rendite, 你就可以保证在几乎不增加每月的财政支出的情况下，实现每年3%的Tilgung, 也就是说10年后，在你不还Sondertilgung的情况下， 你还剩下70%的房款， 只要房价没有下跌，你就有利可图， 何况， 目前德国很多地方的房价依然十分健康， 在未来几年依然看涨。
如何计算Rendite(租售比)， 我个人有一个简化公式 每年的冷租*0.9/(房价+中介费+购置税+Notar+必须马上进行的装修和维护), 还有更简单的一个公式，用于心算的， 月冷租*10/房价， 一般可以快速的得出一个大概的rendite， 因为很多房子是要当场竞价的，所以最好能够做到时时刻刻心中有数。
如何判断一个地区的房子长期看涨还是看跌， 最简单的方法就是看一个城市近几年的人口增加幅度，还有新增人口成分，这些数据在城市官网上都有，那些地段有发展前景，可以看一个城市的建设计划，最简单的看看那里有新修的城市交通，和购物中心等等， 这些也都在城市的网站里， 还有一个城市的产业结构是否单一，如果是单一结构的，比如只靠某一行业（汽车不算），或某一企业的小镇，你就要格外小心了，最好到附近的中心城市去投资，不过一个人在一个地区待久了，那些地区容易出租， 心中多少有些了解，很多中小型城市在前几年的疯狂上涨中，很多一级Lage地区的Rendite越来越低，3%是我个人认为的一个危险的边界， 低于3%的rendite 的投资房作为我们这一派的就不要碰了， 5%是我个人的一个底线，如果是顶级Lage， 那么至少也要4%以上我才会去考虑， 我个人买到手都是高于6%的。
为什么一定要尽可能的多贷款，在德国，税收是个很复杂的话题，你的房租是要交收入税的， 对于我们这些有本职工作的人来说， 似乎房租的40%是要被税走的，实际当然不是这么回事，出租房有很多地方是可以抵税的，比如房产一般按50年折旧，每年有2%的折旧费可以抵税，还有一个大头就是利息，也就是说，如果把税收因素考虑进来，你的实际利息可以打个7折计算， 比如2%的利息，实际上你的真实利息是1.4%， 如果你全款买房，你就没有这些税收”优惠”, 所以只要租金大于利息加Tilgung, 我们就不急着还钱， 至于手头的钱最好拿去还自住的房子， 或者拿去作其他收益更好的投资或者用来改善生活。
投资房产意味着长期持有，因为如果你10年内出售， 要交一大笔盈利税，这个税也不算是惩罚税率，他的税率和收入税一样， 但是这样已经非常可观了，几乎是你盈利的4成多要上交政府了，所以我们当然不能便宜德国政府，因此，一旦投资房产，就要做好持有10年的准备，所以这也是不要用现金去投房产的原因，因为他无法及时变现， 自住房没有这个10年限制。那么是不是说我们就必须持有10年， 当然不是，生活总是在变化之中，我们也要随机应变， 最典型的例子，如果你发现，房市开始有下跌的可能，就要及时止损，这时候，不是计算交多少盈利税的时候，而是要防止自己被套， 如何作判断， 我个人有一个方法，德国的房价不是瞬间的暴涨，而是每年的涨幅都在迂回递增，你可以买到5%以上rendite房子的地区， 说明当地至少没有多少泡沫， 所以房价几乎不会瞬间暴跌， 除非发生大的黑天鹅事件，比如当地的支柱企业倒闭，或者发生战争， 所以房价下跌会有一个过程，一般体现在涨幅放缓的过程，比如今年10%， 明年8%，后年5%等等， 记住一个地区的涨幅如果低于5%， 你就要警惕了，如果手上有多套房产，建议出掉一部分，获利里场， 留下年头最久的看看能不能撑到10年期满。
还有一个大家担心的问题就是10年后利息提高了该怎么办，很简单，只要房价上涨了，你就套现离场，把握好时间点， 提前半年开始买房子就好， 如果还担心，也可以定息贷款多过10年或者通过买bauspar来锁定未来的低利息， 我个人以前很反感bauspar, 不过我后来改变了看法，我不在把bauspar看作投资品，而是看作一个保险，那么我觉得它非常有价值，我买bauspar的目的不是为了使用它获利， 我希望我花在bauspar上的钱打水漂才好， 就像医保，和意外险， 用不上才是福， 也就是说10年后，利息依然像现在一样低，或者更低，这样我就能继续享受低息带来的好处， 继续让房客给我买房子， 只有发生了意外的时候，有个bauspar,不至于措手不及， 所以如果你心里不踏实，不妨买了bauspar来安慰自己。
如果你已经有房产在手，可以用滚雪球的方法，加大贷款能力， 比如前几年你入手的房子价格上涨了，那么你就能拿去抵押贷更多的钱出来，不过自己的能力在什么地方，一定要心中有数。
至于买房养老，我觉得不现实，理由是，一些黑科技的成熟会改变lage的定义，比如自动驾驶， VR全景虚拟办公等等技术的普及，会彻底改变房市的格局，不过不必担心，10年内这些科技成熟不了， 如果超过10年继续持有的，要关注科技的变化，当然我个人很期待他们快点来改变我的生活。
要想拿到好的rendite，买新房几乎是不可能的，所以只能投资二手房，就存在一个很大的问题，如何判断一个房产的价值？这个学问太大了，以后有时间在和大家探讨。
本文全是根据个人经验写的， 每个人有自己的风格， 但投资需要冷静和谨慎，最后祝大家获利多多。
