德国买二手房注意

２。二手房类
这里的新旧区分可以划在２０年左右。２０年以内的房子，多数不用大修，如果装修方面基本符合买主的要求，花很少的费用即可入住。
２０年以上的房子，翻修的费用及精力是买方必须考虑的因素。屋顶，暖气，窗户，外墙保暖系统，大约都应在25-30年左右更新。购买时一定要请行家鉴定估算。
另外，德国近年几次提高对保暖系统的要求，旧房的能耗要高得多。
2008年开始引进的 Energiepass，将对买方提供旧房能耗的依据。买方一定要请卖方出示。
23.11.2007 补充
3. 这里再补充一种不太常见的类型，地皮为 Erbpacht.
这种形式新旧房均有可能，以旧房为主。 Erbpacht 是指地皮不完全卖给你，而是租用，每年交几百到上千的租金。多数租期很长，比如１００年。到期后有续约的可能。缺点很明显，地不是你的，未来有变数。优点是，不用开始就交一大笔地皮钱。
我想，这个问题也应该是大家看完LZ这个贴以后最大的疑问。
对于大多数没有这方面专业知识以及没有这方面专业知识的朋友的同胞们来说，我会建议大家如果一定想要自建房，最好是找一个资格比较老信用比较高（哪怕收钱比较多）的Architektbuero或者Bau Controlling。而不是找Bautraeger或者成品房开发商。
在德国，一般来说，每栋建筑，不管是民居还是办公，不管规模大小，都需要有至少一个Arch.或者Bauing.坐镇。而各位作为客户，跟他们之间签订的是Architektenvertrag或者Ingenieurvertrag。这类合同的“保质期”是5年（BGB-Werkvertrag），也就是说，在房屋交接全部结束以后开始算，5年内有任何质量问题，他们都是需要负责任的。而且如果因为大家对这方面不了解而故意欺瞒，一旦法院认证，合同“保质期”可以上升到10-30年。
而如果大家这第一步走对了走好了，那后面相对来说就会简单很多。你可以要求他们协助你跟建筑公司谈判。而且不管是在施工过程或者验收，他们都会从旁协助（就像LZ还有我这类工作–Bauleitung）。这也是他们的义务。
这样的结果，也许比找Bautraeger的最终费用要多，但是房屋在建造过程以及建成以后出现问题的几率也会偏小。
以上说的，也适用于买二手房，然后做旧房改造。只是做旧房改造，最好是在买下之前，先找一个Tuev的房屋鉴定师（Immobile Sachverstaendige）做个鉴定。这样大家都会更加放心。
总之一句话，不管是买成品房还是自建房，一定要有了一定的经济基础再做打算，不要头脑发热不作考虑一下就投进去。
另外一个问题，其实很多大的Architektbuero信用度都很高（当然在每个地方都有很多当地的小的Arch.Buero，很多很老的信用也很好的。至少不怕他不认账跑掉:p），但是很少会接这类小工程，但是可以注意看开发商给出的设计管理公司是哪个。这样也可以从侧面稍微了解一些开发商所经营楼盘的质量问题。